チェスターNEWS  -2015/07/24-

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マンションの相続税評価の方法

マンションは土地と建物不可分一体のものではありますが、評価においては、土地と建物を分けて考えます。用意するものは固定資産税の課税明細書と国税庁が発表している路線価(インターネットで検索可)になります。

課税明細書とは

市町村から毎年送られてくる固定資産税の納税通知書の中に課税明細書があります。この課税明細書に記載されている金額を建物の相続税評価で使います。

< 横浜市の市税のホームページより >

上記明細書は土地の欄と建物の欄に区分されていますが、このうち建物の固定資産税の欄を見てみますと、そこには各住戸の床面積や価格が表示されています。
(土地についは、別途路線価により算出しますのでこの明細書は使用しません)

建物の評価

建物の評価は簡単です。

まずは固定資産税の課税明細書を見てみましょう。左から2列目緑字の数字が建物の価格です。この価格は3年に一度評価替えがありますので、相続発生日の該当年のものを見ましょう。

自宅の場合にはこの金額でズバリです。
賃貸されている場合には、この金額の70%評価になります。

土地の評価

土地については路線価にマンション全体の敷地の面積を乗じてマンション全体の評価額を出します。このうち自分の持分相当額が土地の相続税評価額になります。
(実際には土地の地型や奥行距離、接道の状況により加減算があります)

具体的な事例を挙げますと、
次のような敷地共有持分割合1/30 であるマンションの場合で計算してみます。
前面路線価200千円
奥行逓減率 (40mなので普通住宅地区:0.92)

200千円/㎡×0.92×30m×40m=220,800千円・・・敷地全体の評価額
220,800千円×1/30  =  7,360千円・・・敷地権に係る共有部分の評価額

従ってマンションの評価額は建物7,408千円+土地7,360千円=14,786千円
となります。このようにマンションの場合には、土地全体の内の一部分だけを所有していることになるため、相続税評価額は低めになりがちです。

賃貸物件として貸しているマンションの場合

自用地の用に自由に使えないため、評価額を減価することができます。

建物については上記建物の評価額×70%
土地については上記土地の価格に次の割合を乗じて得た金額となります。

土地の評価額×(1―借地権割合×借家権割合)

このうち借地権割合は路線価図に表示されています。路線価図には千円単位で通りの値段が記載されており、そのあとにABCDの記号が記載されています。それぞれの地区の借地権割合が次の表の記号で表されています。

<国税庁路線価図より>
この%の割合を上の公式に当てはめます。借家権割合はほとんどの地区で30%となっています。

マンション敷地の一部公園や公衆化されている道路がある場合

マンションの敷地内に、公園や通り抜けが出来、一般の人が自由に通行できる公衆化した道路がある場合には上記の土地の評価額を減価することができます。

上記の例で評価するとマンション内の公園の敷地が140㎡、敷地内道路部分が100㎡あったとすると

   

となります。

監修者 福留正明

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