所有権留保契約に基づいて割賦購入された住宅を相続により取得した場合

そもそも、住宅ローンを組むにあたっては、何らかの担保や保証人が必要となることがほとんどです。
一般的な住宅購入者の多くは、多くの場合土地や建物を所有していませんので、担保となる財産を持ち合わせていません。そのため、そんな場合は「購入する住宅そのもの」を担保として、住宅購入代金を借り入れるわけです。

そしてこのときに、「所有権保留契約」というものが結ばれる場合があります。この契約に基づいて住宅を購入した場合、購入者が借り入れたお金をすべて(利息も含めて)完済するまでは、所有権登記はその金融機関など購入者以外になっています。

一般的に、住宅の持ち主を調べるときは所有権登記を確認します。そのため、住宅ローンを完済する前に住宅購入者が死亡してしまった場合、登記上の持ち主は金融機関など購入者以外です。つまり、購入者は持ち主ではないということです。
この場合の相続処理については、どう扱われるのでしょうか? 相続人はその住宅を相続できるのでしょうか? また、相続できる場合は、その住宅の相続税評価額になにか影響があるのでしょうか?

所有権留保契約に基づいて割賦購入された住宅を相続により取得した場合

改めて例を挙げましょう。
被相続人が、ある金融機関から「所有権留保契約」に基づいて住宅を割賦購入し、そこに住んでいました。しかし、被相続人は購入代金を金融機関へ完済する前に死亡しました。購入代金を完済していませんので、住宅の所有権登記は、金融機関のままになっています。
この場合、相続人はこの住宅を他の財産と同様に相続することができるのでしょうか?

結論としては、相続は他の財産と同等に行われ、住宅は相続人に相続されます。
もちろん、相続はプラスもマイナスもすべて引き継がれますので、その住宅の残りのローンについても相続人に支払い義務が相続されます(そのため、金融機関も早急に一括返済などを求めることはないでしょう)。

ここでポイントとなるのは、所有権留保契約の契約内容です。
この所有権留保契約が、その住宅ローンの回収を担保することだけを目的としており、被相続人が自分の財産と同様に使用したり、処分したりすることができるような契約になっていれば、問題ありません。この住宅は、本質的に被相続人の財産と同等という扱いになりますので、他の財産と同じく相続人へ相続されます。
なお、住宅の処分についての制限(転売するのは指定の不動産会社のみ、など)がされていたとしても、この扱いに影響はないことになっています。

【参考】
国税庁 質疑応答事例 所有権留保契約に基づいて割賦購入された住宅を相続により取得した場合

チェスター相続クラブ

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