親名義の建物に子供が増築したとき
高齢の両親と同居するために、実家を増築して二世帯住宅にするというプランを持つ方も多いことでしょう。実家を利用した二世帯住宅は、元々ある家や土地を有効活用できるという利点がありますが、増築部分が贈与とみなされて課税される場合があります。
ここでは、親名義の建物に子供が増築したときに、どのような税金が課税されるのか、またそれに対してどのような対策がとれるのかについて述べていきます。
１．増築部分は親の所有物
親名義の建物に子供が増築したときの増築部分の所有権は、増築の形態によって次のとおり分かれます。
(1) 増築部分が独立した1個の家屋としての構造である場合
元来の建物とは別のものとして登記できれば、子供に所有権を持たせることができます。
(2) 元来の建物に付着する形で増築され、増築部分が独立した1個の家屋としての構造でない場合
この場合は、民法第242条（建物の付合）の規定によって、増築部分も建物の元来の所有者である親の所有物となります。
増築とは一般に上記の(2)の場合であることが多いので、親名義の建物に子供が増築したときの増築部分は親の所有物となります。
２．対価の支払いがない場合は贈与税の対象に
子供が増築した部分が親の所有物になることは、先に述べたとおりです。この増築部分に対して親が対価を支払わない場合には、親が子供から贈与を受けたという形になり、贈与税の課税対象になります。
３．贈与税の課税を避けるためには
親子間での贈与税の課税を避けるためには、（１）共有名義にする、（２）増築前に建物を子供名義にする、の2つの方法が対策としてあげられます。以下にそれぞれの方法について具体的に述べます。
（１）共有名義にする
増築にかかった費用に相当する建物の持分を子供の所有物にして、親子で建物を共有するという方法です。
親から子供への建物の持分の移転は、親から子供に対する譲渡となります。譲渡によって利益が生じるときは、譲渡所得の課税対象になります。この場合、親子間の譲渡であることから、居住用財産を譲渡した場合の特例（3,000万円の特別控除）は適用できません。
（２）増築前に建物を子供名義にする
親名義の建物が古い場合は、増築前に建物を子供名義に変更するという方法もあります。
この場合も親から子供への贈与となるため、贈与税は課税されます。しかし、建物が古いと財産評価額が低くなるため、贈与税が少ない額で済むというメリットがあります。将来の相続も見据えたうえで、増築を機に建物を生前贈与することも選択肢として考えられるわけです。
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