建築中の建物の相続税評価

相続税法の財産評価での家屋の価額は、固定資産税評価額と同額になります。固定資産税評価額は建築費用の5割から7割程度になるのが一般的で、賃貸目的の建物が建っている場合は土地に対しても評価減が適用されることから、相続対策として賃貸アパートの建築を勧める事例もみられます。

それでは、相続した建物がまだ建築中である場合はどのように評価するのでしょうか。建築中の建物には固定資産税評価額はまだ登録されていないので、固定資産税評価額を使うことはできません。そのため、完成した建物とは異なる評価方法が必要になります。

1.建築中の建物の相続税評価

建築中の建物の相続税評価は、費用現価の70%と定められています。費用現価とは、課税時期(被相続人が亡くなった日または贈与を受けた日)までに建物に投下された建築費用の額を課税時期の価額に引き直した額の合計をいいます。

費用現価は、建築業者などに支払った金額とは必ずしも一致するわけではありません。多くの場合は、課税時期までに建物に投下された建築費用の額を建築業者に見積もってもらう必要があります。

費用現価と支払い済みの金額との差額は、支払い済み金額のほうが多ければ債権として相続財産に加算し、費用現価のほうが多ければ債務として相続財産から差し引きます。

【例】
建築中の建物について、見積もられた費用現価が2,000万円であった場合、評価額は2,000万円×70%=1,400万円となります。さらに、費用現価と支払い済みの金額の差額によって、相続財産は下記のとおり増減します。

(1) 工事代金として2,500万円を支払っていた場合
支払済2,500万円-費用現価2,000万円=500万円を「前渡金」として相続財産に加算します。
(2) 工事代金として1,500万円を支払っていた場合
支払済1,500万円-費用現価2,000万円=-500万円を「未払金」として相続財産から差し引きます。

2.賃貸目的の建物を建築中の場合

賃貸目的の建物は、満室であるか空室があっても一時的である場合は、借家権に相当する額として評価額の30%を差し引いて評価します。しかし、賃貸目的の建物が建築中の場合は、費用現価の70%の額からさらに30%を差し引くことはできません。自己使用の建物と同様に、費用現価の70%で評価することになります。

さらに、賃貸目的の建物が建っている土地については、貸家建付地として総額の20%程度を差し引いて評価しますが、賃貸目的の建物が建築中の場合は、貸家建付地に相当する額を差し引くことはできません。

冒頭で述べたように相続対策として賃貸アパートを建築する場合、完成する前に相続が始まってしまっては、見込んでいた評価減効果が得られません。相続対策で建物を建築するときは、このようなリスクも念頭に置いておくほうがいいようです。

【財産基本通達】(建築中の家屋の評価)
91 課税時期において現に建築中の家屋の価額は、その家屋の費用現価の100分の70に相当する金額によって評価する。(昭41直資3-19改正)

チェスター相続クラブ

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