建築中の家屋の相続税評価

建築中の家屋とは、課税時期に建築中である家屋のことを指します。
具体的に相続税が発生する際に何が問題となるかといえば、建築中の建物の建築工事が完了している割合の意味を表す「工事進捗率」と、建築に要する「建築代金」により、この建築中の建屋の評価が異なるからです。
この際の「進捗率」は、実際に建築工事を行っている業者から「進捗率証明書」という書類を提出してもらうことで判断します。

建築中の家屋の評価方法

税制上で建築中の家屋の評価方法は、その家屋の建築開始時から課税時期までに掛かった額(これを「費用現価」と呼びます)の70%にあたる額が、建築中の家屋の評価価額とします。この費用現価を算出するために、家屋の総工費に工事進捗率を掛け算した値で算出します。そのために建築業者から提出してもらう「進捗率証明書」が重要になります。
例えば「2000万円の工事代金で進捗率40%」の場合を例に挙げますと
工事代金2000万円×進捗率40% = 800万円が費用現価、
費用現価800万円×固定評価割合70% = 560万円が建築中の家屋の評価額となります。
ただし、このケースで相続を行う場合には、家屋の評価額以外の相続分は、工事代金の支払い方法により税制上での相続財産の扱い方は異なります。
(1) 工事代金2000万円を先払いしていた場合
この場合は、支払済2000万円-費用現価800万円の1200万円が、「建築前渡金」として、相続するプラスの財産になります。
(2) 工事代金2000万円が後払いとしていた場合
この場合は、費用現価の800万円が「未払金」として、相続するマイナスの財産となります。
(3)工事代金2000万円を工事の先と後とで分割して支払う場合。
この場合は、支払済分と費用現価の差で、財産分がプラスかマイナスかが決まります。

【財産評価総則基本通達第3章91】(建築中の家屋の評価)
課税時期において現に建築中の家屋の価額は、その家屋の費用現価の100分の70に相当する金額によって評価する。(昭41直資3-19改正)

チェスター相続クラブ

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