不動産鑑定評価により時価で相続税申告を行う場合の留意点

相続財産が不動産の場合、前提として必ず不動産の評価額を知る必要があります。この評価額をもとにして相続税が課税されることとになっているからです。ところが、土地の価格には、公示価格(基準価格)、相続税路線価、固定資産税評価額の3つの公的指標があります。そのため、相続した不動産について評価額を算出するのは複雑かつ困難な作業であるといっていいでしょう。

1.相続した不動産の評価額はどうやって計算するのか?

では、相続した不動産の評価額は実際にどううやって算出するのでしょうか。

この点、相続税法第22条は「相続、遺贈又は贈与によると取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価による」と規定しています。

ここでの「時価」がどういうものかということかという問題があります。財産評価基本通達の評価の原則に従うと、時価とはこの通達の定めにより評価された価額であり、路線価方式等で評価された価額をもって時価と解釈されています。

したがって、相続した不動産の評価額は路線価、つまりその年の1月1日を基準とする不特定多数が通行する道路に面している標準的な宅地の1平方メートルあたりの価額が時価となります。そして、相続税法上の時価というのは、路線価に財産評価基本通達で規定された補正率を乗じて算出されます。

ところが、その補正率は画一的な基準でしかないため、不動産の形状はそれぞれ異なるとそのまま適用するには問題があります。例えば、算出された価格が鑑定評価の価格を上回るという場合があります。

このような場合には、相続税額を抑制するという目的で相続財産は鑑定評価を行って時価を算出して申告するということが可能です。

2.路線価よりも時価が大幅に下回る場合はどうするのか?

では路線価よりも時価が大幅に下回る場合とはどのような場合でしょうか。

現在は土地の価格が急騰したり暴落するという状況ではないため、相続の対象となる土地に個別の減価要因がある場合が大半だと考えられます。これは路線価がその地域の標準的な宅地を想定していることに原因があります。

そのため、対象となる土地が次のような減価要因に該当するかどうかについて留意しなくてはなりません。

【留意点】
・間口が2メートル未満のため建築不可
・間口が2メートル以上あるが奥行きが異常に長く条例により建築不可
・道路面から数メートルの高低差があり実質の建築面積が狭い
・極端な不整形地で土地の有効利用が著しく低下
・無道路地のため建築不可
・土壌汚染のある土地

なお、申告を行う時には、時価であることを明確にさせるために、不動産鑑定評価書など時価が正当なものであることを客観的に証明するための資料をいっしょに提出するといいでしょう。これらの書類により税務署は正当な時価であるかどうかを検証することが可能となります。

チェスター相続クラブ

関連性が高い記事

旗竿地評価は奥行価格補正率の調整が重要
旗竿地である不整形地の評価については、通常の不整形地の評価方法(評価対象地を囲む想定整形地から奥行価格補正率を適用し、不整形地補正率を乗じる方法)でなく、評価対象地と前面宅地のかげ地部分を基に算出した価額に不整形地補正率を乗じる方法で評価す […]
間口距離の求め方
間口距離は、原則として「宅地が道路に接している長さ(幅)」のことを指します。 元々は旧来の日本の距離単位で、畳の縦方向の長さを現す「間(けん)」という単位が付けられたことの名残で、間は田畑などの土地を測量や家を建てる際の家や宅地の長さの単位 […]
路線価方式と倍率方式
路線価方式による土地の相続税評価方法 路線価方式は、路線価が定められている地域の土地の相続税評価方法です。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことです。路線価方式で土地の相続税評価を求める際には、その土 […]

カテゴリから他の記事を探す

相続大辞典目次へ

キーワード検索

入力されたキーワードに一致した記事を検索できます。

今すぐお問合せ 0120-390-203 PHS・携帯OK 【土日・夜間・訪問対応も可】平日9時~21時、土日9時~17時 メールでのお問合せ info@chester-tax.com

相続税に関する無料個別相談会開催中 お申込はこちら

出版書籍

『相続はこうしてやりなさい』これ1冊で相続のことが全て分かる!!

『相続はこうしてやりなさい』
これ1冊で相続のことが全て分かる!!

相続税専門
税理士法人チェスター(著)
出版社:ダイヤモンド社

『「華麗なる一族」から学ぶ相続の基礎知識』ミステリー小説で相続が早わかり

『「華麗なる一族」から学ぶ相続の基礎知識』
ミステリー小説で相続が早わかり

相続税専門
税理士法人チェスター(著)
出版社:亜紀書房

税理士が本当に知りたい相続相談頻出ケーススタディQ&A 1,000件を超える相談実績から“よくある事例”を厳選。

『税理士が本当に知りたい相続相談頻出ケーススタディQ&A』
1,000件を超える相談実績から“よくある事例”を厳選。

相続税専門
税理士法人チェスター(著)
出版社:清文社

  • 無料進呈 相続税申告必要資料準備ガイド
  • 税理士法人チェスター物語
  • 取材・セミナー履歴

    今まで当社がお手伝いさせていただいた新聞・雑誌の記事執筆、テレビ・CM出演、セミナーのご依頼等の履歴のページです。

  • お客様の声

    今まで当社がお手伝いさせていただいたお客様の中から、アンケートを一部ご紹介させていただきます。

  • 選ばれるチェスターの品質
  • れお君の相続徒然日記
  • 税理士 伊原慶のブログ
  • ビジョナリーバナー画像
  • Googleインドアビュー事務所内見学