時価と路線価が逆転している場合の相続税申告

市街地等にある宅地を相続した場合、その相続財産評価は、その宅地に接する道路の路線価によって決定します。路線価は、理論的には時価の80%程度で設定されているので、一般的には、路線価が時価を下回りますが、例外的に、路線価が時価を上回る場合もあります。
以下では、後者の例外的な場合について解説します。

相続税評価における時価と路線価の関係について

市街地の宅地を相続で取得した場合、その宅地の相続財産評価は、原則として、路線価で行います。路線価とは、道路に面する宅地の1㎡当たりの価額のことを言います。市街地の宅地を評価する場合には、この路線価に評価対象地の地積を乗じ、土地の形状等に応じた修正を行い、その評価額を決定します。

この路線価は国税局長が定めますが、その価額は、理論的には時価のおおよそ80%程度になるように設定されます。ここで、時価とは、評価対象地を市場で売買するとした場合に、付くであろう値段のことをいいます。

時価と路線価が逆転する場合とは

路線価は、時価の80%程度になるように設定されているため、通常は、時価よりも路線価の方が低くなります。しかし、例えば、路線価を設定した時点と、相続が開始した時点を比較して、評価対象地の時価が20%を超えて急落したような場合には、時価よりも路線価が高くなるという逆転現象が起こります。

例えば、路線価を設定した時点の評価対象地の時価が10万円/㎡だったとすれば、その土地の路線価は時価の80%程度ですから、8万円/㎡となります。路線価は、毎年改定されますが、翌年度の路線価が設定される前に相続が発生したとします。

その際、10万円/㎡の路線価を設定した時点から、相続開始時点までに、評価対象地の時価が30%下落したとします。すると、この土地の時価評価は7万円/㎡となり、路線価は8万円/㎡のままですから、路線価が時価を上回るという逆転現象が起こります。

時価と路線価が逆転している場合の対応について

相続財産評価では、時価と路線価が逆転している場合でも、その評価は、路線価で行うことを原則としています。しかし、国税庁の見解では、20%を超える時価の下落の事実があり、かつ、その土地の路線価が、その下落を前提としていなで設定されていたような場合には、時価評価を認めるとしています。

相続した土地に路線価と時価の逆転がある場合に、時価評価を適用する場合には、相続人が相続した土地の時価の評価を行わなくてはなりません。土地の時価評価は、不動産鑑定士を頼むのが一番確実ですが、費用がかかります。

一方、不動産業者に時価査定を依頼したり、売買実例を参考にする方法もありますが、こちらは費用は特にかからない代わりに、評価額の信頼性は低くなります。どちらを選ぶかは、評価対象地の時価水準等を斟酌して決めます。

チェスター相続クラブ

関連性が高い記事

旗竿地評価は奥行価格補正率の調整が重要
旗竿地である不整形地の評価については、通常の不整形地の評価方法(評価対象地を囲む想定整形地から奥行価格補正率を適用し、不整形地補正率を乗じる方法)でなく、評価対象地と前面宅地のかげ地部分を基に算出した価額に不整形地補正率を乗じる方法で評価す […]
間口距離の求め方
間口距離は、原則として「宅地が道路に接している長さ(幅)」のことを指します。 元々は旧来の日本の距離単位で、畳の縦方向の長さを現す「間(けん)」という単位が付けられたことの名残で、間は田畑などの土地を測量や家を建てる際の家や宅地の長さの単位 […]
路線価方式と倍率方式
路線価方式による土地の相続税評価方法 路線価方式は、路線価が定められている地域の土地の相続税評価方法です。路線価とは、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額のことです。路線価方式で土地の相続税評価を求める際には、その土 […]

カテゴリから他の記事を探す

相続大辞典目次へ

キーワード検索

入力されたキーワードに一致した記事を検索できます。

今すぐお問合せ 0120-390-203 PHS・携帯OK 【土日・夜間・訪問対応も可】平日9時~21時、土日9時~17時 メールでのお問合せ info@chester-tax.com

相続税に関する無料個別相談会開催中 お申込はこちら

出版書籍

『相続はこうしてやりなさい』これ1冊で相続のことが全て分かる!!

『相続はこうしてやりなさい』
これ1冊で相続のことが全て分かる!!

相続税専門
税理士法人チェスター(著)
出版社:ダイヤモンド社

『「華麗なる一族」から学ぶ相続の基礎知識』ミステリー小説で相続が早わかり

『「華麗なる一族」から学ぶ相続の基礎知識』
ミステリー小説で相続が早わかり

相続税専門
税理士法人チェスター(著)
出版社:亜紀書房

税理士が本当に知りたい相続相談頻出ケーススタディQ&A 1,000件を超える相談実績から“よくある事例”を厳選。

『税理士が本当に知りたい相続相談頻出ケーススタディQ&A』
1,000件を超える相談実績から“よくある事例”を厳選。

相続税専門
税理士法人チェスター(著)
出版社:清文社

  • 無料進呈 相続税申告必要資料準備ガイド
  • 税理士法人チェスター物語
  • 取材・セミナー履歴

    今まで当社がお手伝いさせていただいた新聞・雑誌の記事執筆、テレビ・CM出演、セミナーのご依頼等の履歴のページです。

  • お客様の声

    今まで当社がお手伝いさせていただいたお客様の中から、アンケートを一部ご紹介させていただきます。

  • 選ばれるチェスターの品質
  • れお君の相続徒然日記
  • 税理士 伊原慶のブログ
  • ビジョナリーバナー画像
  • Googleインドアビュー事務所内見学