貸家建付地の相続税評価

貸家建付地とは、貸家の目的とされている宅地で、おおまかに言うと自分が所有する土地に家屋を建て、その家屋を他の人に貸し付けたときのその土地のことを指します。

貸家建付地の評価

貸家建付地の財産評価額は次の数式で計算されます。
【自用地としての価額-自用地としての価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合】
自用地としての価額とは、他人に貸し付けてない自分の土地としての価額で、更地としての評価額と同一になります。
借地権割合は路線価のように地域ごと国税庁によって定められている割合で、財産評価基準書にA(90%)~G(30%)までの割合が載せられています。
借家権割合も地域によって異なるものなので計算を行うときは評価倍率表や、路線価図などで確認するようにしましょう。
賃貸割合は賃貸されている部分と家屋全体を独立部分の全体を割合としてしめしたもので
「賃貸されている部分÷家屋の部分」として割合が計算されます。
独立部分とは構造上区分された数個の部分の各部分を指し、壁、天井、床や階層などで他の部分と完全に遮断されている場所を言います。

具体的な計算

自用地としての価額が1億円で、借地権割合がCの70%、借家権割合が50%、賃貸割合が60%とすると
貸家建付地の財産評価額は【一億円-一億円×70%×50%×60%】=【一億円-2100万円】=7900万円となります。
ここで賃貸割合は家屋の床面積が100㎡、賃貸部分の床面積が60㎡として、【60/100】=60%として計算を行っています。

【財産評価基本通達26】(貸家建付地の評価)
貸家(94≪借家権の評価≫に定める借家権の目的となっている家屋をいう。以下同じ。)の敷地の用に供されている宅地(以下「貸家建付地」という。)の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。(平3課評2-4外・平11課評2-12外改正)

貸家建付地の価格の算式
 この算式における「借地権割合」及び「賃貸割合」 は、それぞれ次による。
貸家建付地の相続税評価
(1) 「借地権割合」は、27≪借地権の評価≫の定めによるその宅地に係る借地権割合(同項のただし書に定める地域にある宅地については100分の20とする。次項において同じ。)による。

(2) 「賃貸割合」は、その貸家に係る各独立部分(構造上区分された数個の部分の各部分をいう。以下同じ。)がある場合に、その各独立部分の賃貸の状況に基づいて、次の算式により計算した割合による。
貸家建付地の相続税評価
賃貸割合の算式

(注)
1 上記算式の「各独立部分」とは、建物の構成部分である隔壁、扉、階層(天井及び床)等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいう。したがって、例えば、ふすま、障子又はベニヤ板等の堅固でないものによって仕切られている部分及び階層で区分されていても、独立した出入口を有しない部分は「各独立部分」には該当しない。
 なお、外部に接する出入口を有しない部分であっても、共同で使用すべき廊下、階段、エレベーター等の共用部分のみを通って外部と出入りすることができる構造となっているものは、上記の「独立した出入口を有するもの」に該当する。
2 上記算式の「賃貸されている各独立部分」には、継続的に賃貸されていた各独立部分で、課税時期において、一時的に賃貸されていなかったと認められるものを含むこととして差し支えない。

チェスター相続クラブ

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