親が借地している土地の底地部分を子供が買い取ったら贈与税課税

親が借地をしている土地の底地をその子供が地主から買い取る場合があります。その場合、将来発生する相続等に関するその課税関係はどのようになるのでしょうか。以下では、この問題について解説します。

借地権が設定されている土地の購入者は、借地権者かその推定相続人か

例えば、事業主が借地をして事業用地として利用している土地の底地を購入するという場合に、事業主(親)名義で購入するか、将来事業を承継すべき相続人(子供)名義で購入するか、どちらを選ぶべきかという問題が起こります。

この問題に対しては、親名義で購入した場合には、親に相続が開始すると、親か設定した借地権とその底地の価額を相続財産に含めなければなりません。すると、相続税の負担が重くなります。

一方、子供の名義で底地を購入した場合には、親に相続が開始した場合に、借地権に対する相続税は課税されますが、底地を相続する必要はありませんから、その分、相続税の負担が軽くなります。よって、相続税の負担という観点からは、底地は子供名義で購入したほうがよいということになります。

もちろん、これは土地の価格が上昇していくという前提に立った話ですので、将来的に当該土地の価格が下落するようなケースでは、親が購入した方が有利になる可能性もあります。

親が借地していた土地の底地を子供が買い取った場合の課税関係

親が借地をしている土地の底地を子供名義で購入すると、購入後の土地の権利関係は、底地所有者である子供が、親に対して土地を賃貸していることになります。しかし、通常は、親子間で金銭(借地料)の授受は行われないことが普通でしょう。

すると、第三者からみると、子供が親の借地の底地を買い取った後に借地料の授受が行われない場合には、借地権が設定された土地は使用貸借権が設定された土地に変更されたことになります。すると、使用貸借権の相続税評価は0円ですから、この使用貸借権が設定された土地の評価額は更地評価額と同額となります。

しかし、親が借地している土地を購入した子供は、更地価額から借地権価額が控除された価額で、更地と同等の評価額の土地を購入していますから、この場合には、子供は、借地権の価額分だけ、利益を得たことになります。そして、その利益分が贈与されたものとみなされて贈与税が課税されます。

「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」について

親が借地している土地の底地を子供が購入し、その後、借地料の授受が行われない場合には、借地権価額分の贈与があったとみなされて、それに対して贈与税が課税されるのが原則ですが、底地を購入した子供が税務署に対して「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出すれば、贈与税の課税を回避できます。

この申出書が提出された場合には、親の借地権は使用貸借権に変化したとはみなされず、
子が買い取った底地は借地権が設定されている土地として評価されるため、借地権価額相当分の財産贈与があったことにはならず、贈与税は課税されないという論理になります。

ただし、「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を提出した場合には、底地購入時の
贈与税は非課税となりますが、将来借地権者である親に相続が開始した際に、その借地権は相続税の課税対象財産に含まれます。ですから、この申出書は、税金の免除というよりも、課税時期の繰り延べのための手続きといえます。

チェスター相続クラブ

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