マンション適地と広大地の評価

※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※

土地の面積(地積)には、地域によって標準的な広さがあり、それを著しく超える広さを持つ土地の場合、「広大地」として評価方法が大きく変わってきます。
ただし、その土地に適した用途によって評価の方法は変わってきますので、ただの「広大地」とは解釈されず、例えば、分譲マンションを建てるのに適している「マンション適地」と解釈される場合もあります。

もちろん、その土地がどう解釈されるかによって税制上の取り扱いも変わってきますので、しっかりと押さえておかなければいけません。

1.広大地とマンション適地

土地の税制上の評価額は、一般的に以下の2つの方法で算出します。

・路線価方式 …… 概ね同じ評価額になっている一連の宅地が面している路線ごとに設定された価額
・倍率方式 ……… 固定資産税評価額に地域ごとに定められた倍率を乗じて算出します。

しかし、上述のように、「地域ごとの標準的な広さより著しく広い土地」を評価する場合、その土地がどんな区分に含まれるかによって、評価額の算出方法が違っています。

・広大地
その土地の「経済的にもっとも合理的な開発」が、戸建て分譲開発だと認められており、開発する場合に道路や公園、学校などの公共公益的施設用地の負担が必要な土地

・大規模工場用地
広大地のうち、5万㎡を超える工場用地(ただし、路線価地域では、大工場地区に定められている地域)

・マンション適地
その土地の経済的にもっとも合理的な開発が、中高層の集合住宅等を建設することだと認められた土地

(1)広大地の評価

広大地の評価については、路線価などの宅地の評価額を算出したあと、以下の式に当てはめて算出します。

広大地の価額=広大地の面する路線の路線価×広大地補正率×地積

広大地補正率=0.6-0.05×(広大地の地積÷1,000㎡)

ただし、この算出結果が路線価などの宅地の評価額を上回った場合は、元々の路線価などの評価額を算出結果とします。

(2)マンション適地の評価

広大地を売却する場合を考えると、実際に売却できるのは道路に面した30㎡から60㎡程度の標準的な面積の土地だけになる場合が多いです。そのため、広大地については丸々すべてに路線価を適用することが難しいと判断されて、上記の広大地の評価が適用されます。

しかし、その広大地が「中高層の集合住宅等の敷地用地」とされた場合、丸々売却することが容易になるため、広大地の評価方法は当てはまりません。つまり、宅地の評価額がそのまま適用されることになります。

2.マンション適地と広大地の判定

上述のように、広大地かマンション適地かで評価額が違ってきます。そのため、その土地がどちらなのかを判定しなければいけません。
しかし、残念ながらこの2つを分ける絶対的な基準はありません。そのため、税理士などに確認する必要があります。ただし、マンション適地として判定された判例(審判事例平成24年12月13日裁決)がありますので、この観点は参考になるでしょう。

以下の条件を満たす広大地は、マンション適地に該当する可能性があります。

・マンション等の建築に係る開発規制が厳しくない地域である
・中高層の集合住宅の敷地が6箇所存在している
・過去10年間に、その地域の開発許可を受けた事例のすべてが共同住宅の建築事例である
・最寄駅からの徒歩圏内で、駅周辺の商業施設への接近性に優れている

【参考】
国税庁 タックスアンサー No.4610 広大地の評価
国税庁 財産評価基本通達11(評価の方式)
国税庁 財産評価基本通達21(倍率方式)
国税不服審判所 公表裁決事例(平成24年12月13日裁決)

チェスター相続クラブ

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