広大地の評価

※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※

一定の基準を超える地積を有する広大地の相続税評価には、一般の土地とは異なる特殊な評価方法が適用されます。そこで、以下では、この広大地の相続税評価について解説します。

広大地とは

相続税評価における広大地とは、その所在地における標準的な宅地の地積に比して、著しく広大な地積を有する土地(大規模工場用地及び中高層の集合住宅の敷地用地に適しているものは除く)と定義されています。

具体的には、都市計画法第4条第12項に規定する開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの、がこれに該当します。

都市計画法上の開発行為とは、土地の区画形質の変更のことをいいますが、これは、基本的には、宅地造成のことを指します。また、公共公益的施設とは、道路や公園等のことを指します。

つまり、広大地とは、宅地造成を行う場合に、同時に道路や公園等の公共施設の設置や変更等も必要となる程度の規模の地積を有する土地ということになります。

なお、都市計画法では、開発行為を行う場合に、都道府県知事等の許可が必要になる面積が規定されています。そして、それは、都市計画法上の市街化区域では1,000㎡(三大都市圏の既成市街は500㎡)以上、未線引き都市計画区域及び準都市計画区域では3,000㎡以上となっています。

この都市計画法上の開発許可が必要となる面積は、広大地かどうかを判定する際の1つの基準となります。

路線価地域における広大地の評価について

広大地の評価は、広大地が路線価地域に所在する場合には、広大地の路線価×広大地の地積×広大地補正率で計算される価額となります。そして、ここで広大地補正率とは、“0.6”から“0.05×広大地の地積/1,000㎡”を差し引いて計算される数値になります。

例えば、路線価地域に属する3,000㎡の地積を有する広大地の路線価を10万円/㎡とすると、
この広大地の評価額は、3,000㎡×10万円/㎡×(0.6-0.05×3,000㎡/1,000㎡)=1億3,500万円となります。ここで、この宅地の通常の相続税評価額は3,000万円×10万円/㎡=3億円となります。

なお、宅地が複数の道路に設定している場合には、評価対象地に複数の路線価が設定されています。その場合に広大地の評価で利用する路線価は、その中で最も高い路線価となります。

倍率地域における広大地評価について

土地の相続税評価が倍率方式で行われる地域に所在する広大地の相続税評価は、評価対象地が標準的な間口距離及び奥行距離を有するとした場合の1㎡当たりの評価額を、路線価地域に所在する広大地の評価における路線価に読み替えて、路線価地域に所在する広大地と同じ方法で評価した価額となります。

チェスター相続クラブ

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