広大地で申告する際には不動産鑑定士は必要?

※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※

広大地に該当すると、評価対象地の相続財産評価額は、40%から65%減額されます。しかし、広大地に該当するか否かが微妙なケースも数多くあります。その場合、その判断を不動産鑑定士に依頼する方法が考えまれます。そこで、以下では、その方法の可否について考えます。

広大地に該当すると相続税評価が引き下げられる

広大地に該当すると、通常の方法で評価した当該地の評価額に、広大地補正率を乗じた価額が、その相続税評価額となります。

この広大地補正率は、0.6-0.05×広大地の地積/1,000㎡で計算される割合となります。
広大地として評価する宅地の面積は5,000㎡が上限とされていることを勘案すると、
広大地補正率は、0.35から0.6の範囲内の割合になります。

従って、広大地に該当すると、その相続税評価が40%から最高で65%減額されることになります。特に都市部で地価の高い地域にある宅地に関しては、広大地に該当することで広大地補正率の適用を受けるメリットは、大きいものになります。

広大地の判定される基準について

広大地は、その地域における標準的な宅地の地積に比較して著しく地積が広大な宅地で、
都市計画法上の開発行為が必要な場合で、道路や公園等の公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの(大規模工場用地や中高層集合住宅等の敷地用地に適しているものは除く)をいいます。

一般的には、都市計画法上の開発許可が必要になる地積以上の宅地が広大地と判定され、
その地積は次のようになっています。
(1)三大都市圏の市街地にある宅地           500㎡以上
(2)三大都市圏以外の都市計画法上の市街地にある宅地  1,000㎡以上
(3)都市計画法上の未線引き区域にある宅地       3,000㎡以上
(4)準都市計画区域にある宅地             3,000㎡以上

広大地の判定が困難な場合について

例えば、三大都市圏の市街地にある500㎡未満の宅地だが、その周辺の標準的な宅地の面積が他の地域に比べて少ない場合、500㎡未満の宅地でも、広大地として判定される場合があります。

また、評価対象地が、都市計画法上の開発許可が必要となる地積以上の地積は有しているけれども、広大地から除外される大規模工場用地に該当するかどうかが微妙な場合もあります。

そして、同じく、都市計画法上の開発許可が必要となる地積以上の地積は有しているけれども、広大地から除外されるマンション等の中高層集合住宅の敷地用地に適しているかどうかの判断が難しい場合もあります。

広大地で申告する際に不動産鑑定士は必要?

上記のように広大地の判定が難しい場合には、不動産鑑定士にその判断を依頼し、不動産鑑定士が評価対象地を広大地と認めた場合には、広大地判定の意見書を作成してもらい、
その意見書を相続税の申告書に添付することで、広大地評価を可能にできる場合があります。

不動鑑定士に広大地判定を依頼すると、確かに費用がかかります。しかし、広大地評価による宅地の相続税評価が軽減される割合は40%から65%ですので、広大地判定が微妙な場合で、不動産鑑定士の意見書によって広大地評価が受けられるならば、その費用は容易に回収できます。

特に、相続した土地の評価額が高額な場合には、不動産鑑定士の意見書を提出しても税務署の判断が変わらない可能性があるとしたとしても、不動産鑑定士にその判定及び意見書の作成を依頼してみる必要性は十分にあります。

チェスター相続クラブ

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