500㎡以下でも広大地評価ができる!?

※2018年1月以降発生の相続について、「広大地評価」は適用できません。代わりに「地積規模の大きな宅地の評価」が新設されています。※

三大都市圏の市街区域にある500㎡以上の宅地の相続財産評価を行う場合、広大地評価といって、本来の評価額よりも一定割合で減額した金額をその評価額とすることができます。では、500㎡未満の宅地にこの制度を適用できる場合はないのでしょうか。以下では、この問題について解説します。

広大地評価とは

広大地とは、その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な地積で、都市計画法で規定する開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地の負担が必要である土地のことを言います。

広大地に該当する面積は、具体的には、都市計画法上の市街化区域内で、三大都市圏に所在する土地の場合には500㎡以上、三大都市圏以外に所在する場合には1,000㎡以上が判断の目安となります。

一方、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域内にあり、用途地域が定められていない
区域にある土地の場合は3,000㎡、同じく、非線引き都市計画区域及び準都市計画区域内
にあり、用途地域が定められている区域にある土地の場合には、市街化区域に準じた面積となります。

なお、非線引き都市計画区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区分が定められていない地域をいい、準都市計画区域とは、都市計画区域外の区域で、都市計画区域に準じて開発許可制度等が適用される区域のことをいいます。

広大地の面積基準は1つの目安である

市街化区域内の土地であれば、三大都市圏で500㎡、それ以外で1,000㎡というのは、
広大地評価が可能になる面積の1つの目安にしかすぎません。

広大地かどうかの判定では、その地域のおける標準的な宅地と比較して著しく広大な地積という条件があります。よって、その地標準的な宅地の地積が少ない場合には、上記の基準面積を下回る場合でも、広大地評価が可能になる場合もあります。

また、開発行為後の土地を分譲するとした場合に、その分譲のために新たに道路を設置する必要があると認められるケースでは、開発行為を行うとした場合に、公共公益的施設用地の負担が必要と認められることになるので、基準面積以下でも、広大地評価が認められる可能性があります。

広大地評価の適用の可否に迷ったら税務署と話し合う必要がある

相続財産評価で評価対象地が広大地として認められると、一定の率でその相続税評価を引き下げることができるので、相続税の節税が可能になります。

評価対象地の地積が基準面積を上回る場合には、広大地評価の適用に迷うことはありません。しかし、その地積が基準面積を多少下回る程度であれば、広大地評価を適用してよいかどうか迷う場合があります。

その場合には、広大地評価が適用できるかどうかについて、税務署と交渉してみる必要があります。その際、不動産鑑定士に「広大地判定の意見書」を作成してもらい、その意見書を税務署に提出するのも一つの有効な方法です。

なお、広大地評価は、大規模工場用地に該当するものと中高層集合住宅等の敷地用地に適しているものには適用されません。よって、評価対象地の地積が基準面積を上回ってている場合でも、当該地が大規模工場用地等に該当するかどうか迷う場合も、税務署と広大地評価の可否について話し合う必要があります。

チェスター相続クラブ

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