市街地山林の相続税評価

市街地山林の価格は、宅地比準方式によって評価します。
その山林の路線価価額(宅地であるとしたケースでの1平方メートルあたりの価格)から、その山林を宅地に転用する場合に通常必要であると判断される、1平方メートルあたりの『整地費』,『土盛費』,『土留めに要する費用』などの「造成費」を控除した額に地積を乗じて計算します。
市街地山林の評価額の算出方法
【市街地山林の評価額=(路線価価額-造成費)☓地積】

宅地への転用が見込めない市街地山林

市街地山林のある条件を満たしている宅地への転用が見込めないケースが多く分けて2つあります。まず1つめとしては、
-1-経済合理性から判断するケース
A 宅地造成費は、その山林が宅地であるとしたケースでの価格では『50パーセントが限度』とされます。
B 『50パーセントを超えるケース』は、個別に評価とします。
C 宅地造成地の方が宅地としての価額より大きいため、純山林としての価額を下回るケース・・・『純山林の価額で評価』されます。
※これは「経済的合理性の観点から宅地への転用が見込まれない市街地山林」に該当するものと判断されるため。
そして2つ目のケースとしては、
-2-形状から判断する場合
形状が宅地造成不可と判断されるような市街地山林は、宅地比準方式で評価することは不適当であるケース・・・『純山林の価額で評価』されます。
※これは「宅地造成が不可能な市街地山林」に該当するものと判断されるため

【財産評価基本通達 49】(市街地山林の評価)
市街地山林の価額は、その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から、その山林を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その山林の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
 ただし、その市街地山林の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある山林の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地山林の価額は、その山林の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。
 なお、その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合には、その山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価する。(昭41直資3-19・昭45直資3-13・昭47直資3-16・昭和48直資3-33・平16課評2-7外改正)
(注)
1 「その山林が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額」は、その付近にある宅地について11((評価の方式))に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその山林との位置、形状等の条件の差を考慮して評価する。
2 「その市街地山林について宅地への転用が見込めないと認められる場合」とは、その山林を本項本文によって評価した場合の価額が近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、又はその山林が急傾斜地等であるために宅地造成ができないと認められる場合をいう。

チェスター相続クラブ

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