投資用マンションの購入による相続税対策

賃貸マンションや賃貸アパートを建築すると、相続税の節税効果が期待できるという話を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。

しかしながら、賃貸物件の建築が相続税対策上どのような効果があるのかを、分かりやすく解説しているところが少ないのが現状です。

ここでは、建物・土地の両面から考えた相続税減額の具体的な例と、注意点をご紹介します。少しでも知っておけばいざというときに役に立つ可能性もありますので、一度読んでみてはいかがでしょうか。なお煩雑さを避けるため以下は賃貸マンションと語句を統一しましたが、小規模な賃貸アパートでも同様のことが考えられます。

賃貸マンションの建築による相続税の減額

 賃貸マンションの建築にはどのような節税効果があるのでしょうか。建物と土地それぞれについて計算式を見ながら考えてみましょう。

(1)賃貸マンションを建築した場合の評価方法

最初に賃貸マンションを建築した場合の評価額算出方法をご覧ください。建築費用を1億円とした場合の賃貸建物の評価は次のようになります。
 1億円×60%×(1-30%)=4,200万円程度

計算式の概要は以下です。
賃貸建物の評価額=建物の固定資産税評価額×70%

この評価額算出方法は「貸家の評価減」という考え方を元にしています。評価額が減る理由は、他人に貸している建物のほうが、自分自身で利用する家よりも利用条件が制限されるためです。こういったことから、同じ費用をかけて建築した建物であっても、第三者から適正な利用料を受け取って賃貸している物件については、相続税評価額を満額から30%も引き下げる節税効果があると言えます。

(2)貸家建付地の評価方法

 建物に30%の評価減が認められている他に、土地についても評価額を下げることができます。算出方法は一見複雑に見えますが、計算自体は簡単なので理解しやすいでしょう。結果として更地よりも20%程度評価額を下げることができ、こちらも大いに節税効果があります。

計算式の概要は次のようになります。「貸家建付地」とは、土地の評価額を下げる目的で建築された賃貸マンションのある土地を指します。
貸家建付地の価額=自用地とした場合の価額-自用地とした場合の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合

(3)相続税対策として賃貸マンションを建築するときの注意

 賃貸マンション建築は相続税の節税に加えて、安定的な賃貸収入をもたらせてくれるという利点もあります。ですが良いことばかりではないので、最後に注意点もあげておきましょう。
 過去の事例では、建築会社に勧められるまま、立地条件などと考えあわせて将来的な需要の予測をせずに多くのマンションが乱立した結果、空室ばかりになり、建築費の借金だけが残ったということも少なからずあるようです。
 相続税対策として賃貸マンションや賃貸アパートを考えるなら、将来の家賃保証などを慎重に検討し、建築はしたものの赤字経営ということにならないよう、気をつけなければなりません。

チェスター相続クラブ

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